Les litiges relatifs aux travaux en copropriété
par Maitre Séverine Rosenberg, avocat au Barreau de Paris
Litiges relatifs aux travaux en copropriété par Séverine Rosenberg
11-fev-2025
Introduction
Les travaux en copropriété, qu’ils concernent les parties communes ou privatives, sont à l’origine de nombreux litiges. Ces conflits trouvent souvent leur origine dans la méconnaissance du cadre légal applicable, la mauvaise interprétation des règles de majorité ou encore dans l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale. Cet article propose d’examiner le régime juridique des travaux en copropriété et d’analyser les sources contentieuses les plus fréquentes.
I. Cadre juridique des travaux en copropriété
A. Travaux sur les parties communes
Les parties communes sont définies par la loi du 10 juillet 1965 comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. L’exécution de travaux y afférents requiert une autorisation préalable de l’assemblée générale. Les majorités requises sont prévues aux articles 24 et 25 de ladite loi, selon la nature des travaux envisagés (simple entretien, amélioration, transformation, etc.).
B. Travaux affectant les parties privatives
Les copropriétaires disposent librement de leur lot privatif, sous réserve du respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble. Lorsque des travaux affectent l’aspect extérieur ou les parties communes, l’autorisation de l’assemblée générale est requise.
II. Contentieux liés aux travaux en copropriété
A. Travaux réalisés sans autorisation
La réalisation de travaux sans autorisation peut conduire à une action en remise en état ou en démolition. La Cour de cassation a jugé que les travaux affectant les parties communes, effectués sans autorisation, doivent être régularisés expressément ou implicitement par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013).
B. Refus abusif d’autorisation
L’assemblée générale ne peut refuser une autorisation de manière abusive. Un abus de majorité peut être invoqué lorsque le refus ne repose sur aucun motif légitime. Le copropriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits.
C. Responsabilité du syndic
Le syndic est chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale. Sa responsabilité peut être engagée en cas de mauvaise gestion, comme en témoigne l’arrêt de la Cour de Cassation du 16 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144).
III. Actualités législatives et jurisprudentielles
A. Loi du 10 avril 2024
La loi n° 2024-345 simplifie les modalités d’exécution des travaux d’entretien courant et introduit des mécanismes de financement collectif. Elle vise à fluidifier les prises de décision en copropriété.
B. Jurisprudence récente
La Cour de cassation a clarifié, dans un arrêt du 6 février 2025 Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586, les règles de majorité applicables aux travaux concernant les parties communes spéciales, renforçant la sécurité juridique des décisions de l’assemblée.
Conclusion
Les litiges relatifs aux travaux en copropriété résultent souvent d’une méconnaissance du cadre légal. Une meilleure information des copropriétaires, ainsi qu’un rôle actif du syndic, peuvent prévenir ces contentieux. La loi de 2024 et la jurisprudence récente illustrent une volonté de moderniser et de sécuriser ce domaine.